車(chē)位用途是特種用途？
說(shuō)到房車(chē)，那可是國(guó)人生活中繞不開(kāi)的兩大件，適逢“銀十”節(jié)點(diǎn)，溫州樓盤(pán)扎堆上市，瑤瑤的朋友也終于咬咬牙準(zhǔn)備入手一套中意的房子，這本該是一件請(qǐng)客吃飯的喜事，他卻在停車(chē)位上犯了難，小區(qū)停車(chē)位到底要不要買(mǎi)？
瑤瑤當(dāng)時(shí)就反問(wèn)一句，你知道停車(chē)位分幾種么？我想大部分讀者應(yīng)該跟我朋友一樣，并不清楚其中原由。
首先要知道停車(chē)位從性質(zhì)上分為兩種，即人防車(chē)位與產(chǎn)權(quán)車(chē)位。
1.性質(zhì)用途不同人防車(chē)位的使用權(quán)限由城市的人防辦公室授權(quán)給建筑物的建設(shè)機(jī)構(gòu)，而建設(shè)機(jī)構(gòu)可以將人防車(chē)位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人和機(jī)構(gòu)，使用期限不得超過(guò)20年，如果國(guó)家條件需要?jiǎng)t強(qiáng)制征用。兩者的風(fēng)險(xiǎn)不同。產(chǎn)權(quán)車(chē)位基本都是普通的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，產(chǎn)權(quán)有開(kāi)發(fā)商或建筑物的建設(shè)機(jī)構(gòu)擁有，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)也可以賣(mài)給個(gè)人和機(jī)構(gòu)。
2.使用年限不同人防車(chē)位由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)僅是一種租賃行為，也就是說(shuō)租賃車(chē)位，《合同法》中租賃期限最多20年，而產(chǎn)權(quán)車(chē)位的使用年限與房產(chǎn)期限70年一致。而有些人說(shuō)買(mǎi)人防車(chē)位能用70年，那是因?yàn)榈貐^(qū)立法不同，上海、廣州、重慶、廈門(mén)、漳州等地實(shí)行人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有并可辦理產(chǎn)權(quán)證，也就說(shuō)個(gè)人或機(jī)構(gòu)可以向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)。而包括溫州、安徽、江蘇、江西則實(shí)行人防車(chē)位不能出售只能租賃。
3.車(chē)位建筑結(jié)構(gòu)不同一般產(chǎn)權(quán)車(chē)位建筑在地面或樓層，而人防車(chē)位位于產(chǎn)權(quán)車(chē)位更下的樓層，出入口都是采用比較厚重的防護(hù)門(mén)和密閉防護(hù)門(mén)，墻體結(jié)構(gòu)會(huì)更厚有抗沖擊波設(shè)計(jì)。
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)國(guó)有，只能租賃不能買(mǎi)賣(mài)，租期20年，而產(chǎn)權(quán)車(chē)位則恰恰相反，不僅可以買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)，并擁有與土地使用權(quán)一致的使用期限。聽(tīng)到這里，瑤瑤朋友就無(wú)奈了，橫豎不買(mǎi)不租不給停咯？
其實(shí)不然，只要開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車(chē)位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的；把建在地下車(chē)位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的；或者在政府政策中明確規(guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車(chē)位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車(chē)位作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。滿足以上任一條件，車(chē)位便屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。
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除此之外，由開(kāi)發(fā)商投資興建的地下車(chē)庫(kù)無(wú)論人防車(chē)位，還是產(chǎn)權(quán)車(chē)位，開(kāi)放商都有權(quán)出售使用權(quán)或進(jìn)行租賃行為。
聊到到這瑤瑤朋友也算明白了一二，可面對(duì)高達(dá)15+萬(wàn)的停車(chē)位，一輛中檔轎車(chē)也不過(guò)這個(gè)價(jià)碼，對(duì)于剛付了幾十萬(wàn)首付的普通人來(lái)說(shuō)，再掏十幾萬(wàn)買(mǎi)個(gè)車(chē)位，說(shuō)不肉疼那是不可能的，可想到銷售介紹時(shí)說(shuō)車(chē)位投資有升值空間，是真的么？
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投資車(chē)位確實(shí)是近幾年的城市熱點(diǎn)，由于私家車(chē)保有量每年都在攀升，相較于私家車(chē)的增長(zhǎng)速度，城市車(chē)位建設(shè)顯然跟不上節(jié)奏，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年底溫州狹義乘用車(chē)(轎車(chē)、SUV、MPV)上牌量為192482輛，而根據(jù)溫州市政府公布數(shù)據(jù)，截至2019年11月底，全市停車(chē)設(shè)施已建成6.5萬(wàn)個(gè)，其中公共停車(chē)泊位9735個(gè)。
雖然目前市面上的樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，車(chē)位配比大部分也能保證1:1，但如今生活條件改善，擁有兩輛私家車(chē)的家庭亦不再少數(shù)，其中更有甚者擁有多輛，加之部分購(gòu)房者未雨綢繆，還未購(gòu)車(chē)就提前添置車(chē)位以備后用。在供需關(guān)系嚴(yán)重不平衡的情況下，溫州車(chē)位配比嚴(yán)重偏低，逐漸擴(kuò)大的需求缺口讓車(chē)位化身“稀缺資源”身價(jià)自然也水漲船高。
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以瑤瑤了解到的情況，三區(qū)中最實(shí)惠的就數(shù)龍灣，產(chǎn)權(quán)車(chē)位均價(jià)在10+萬(wàn)左右，甌海中心區(qū)、蒲州、三垟濕地、七都等新興板塊均價(jià)都在15+萬(wàn)左右，而像中央綠軸板塊周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目，車(chē)位均價(jià)目前也已經(jīng)攀升到27-30+萬(wàn)，其中甌江路40萬(wàn)+左右的均價(jià)可以說(shuō)不負(fù)眾望，無(wú)愧于高凈值聚集地的氣質(zhì)。
因此，對(duì)于有閑錢(qián)想投資的人來(lái)說(shuō)，車(chē)位市場(chǎng)前景屬實(shí)可觀，相較于投資房產(chǎn)的大資金投入，入手車(chē)位的門(mén)檻再低不過(guò)，而且無(wú)需裝修維護(hù)，想要出租、買(mǎi)賣(mài)在流程上也更加簡(jiǎn)單，那現(xiàn)在投資車(chē)位還來(lái)得及么？
恰如老話所說(shuō)“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入手需謹(jǐn)慎”，凡是都應(yīng)辯證著看待，剛需無(wú)可厚非，若想要投資那就必須結(jié)合當(dāng)下實(shí)際。和買(mǎi)房不同，投資車(chē)位考量的不是未來(lái)規(guī)劃、配套，而是眼下的實(shí)際需求，所以挑選適合入手的車(chē)位就得從所在地的車(chē)位缺口以及車(chē)流情況出發(fā)，缺口越大代表稀缺度越高，而“稀缺=價(jià)值潛力”。
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但不得不提的是，投資與政策向來(lái)是一對(duì)歡喜冤家，而在今年8月，《溫州市鹿城區(qū)人民防空工程建設(shè)使用管理與產(chǎn)權(quán)登記辦法（試行）》（下稱“辦法”）正式發(fā)布，該辦法明確9月1日后的商品房地塊人防地下室產(chǎn)權(quán)歸政府所有，平時(shí)可租賃供業(yè)主使用，租賃價(jià)格報(bào)由物價(jià)部門(mén)審核制定，直接對(duì)溫州車(chē)位買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生顛覆性影響。
最直觀的改變便是未來(lái)業(yè)主對(duì)人防車(chē)位的選擇傾向肯定是以租賃為主，這顯然會(huì)刺激低、中檔商品房的產(chǎn)權(quán)車(chē)位售價(jià)有走低的可能。雖然，目前該辦法僅在鹿城試行，未來(lái)不排除甌海、龍灣推出的可能。
來(lái)源于溫州政府官網(wǎng)
不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，拋開(kāi)大環(huán)境變化，區(qū)域內(nèi)車(chē)位數(shù)量上限擺在那，隨著可售車(chē)位數(shù)量大幅減少，不差錢(qián)，愁位置的老大哥們反而可能帶來(lái)車(chē)位價(jià)格的新一輪上漲。
同時(shí)，自9月底之后，溫州樓市表現(xiàn)出收緊態(tài)勢(shì)，三區(qū)各新開(kāi)、加推的樓盤(pán)項(xiàng)目在房管網(wǎng)備案文件中明確指出“備案價(jià)即為最終成交價(jià)（無(wú)優(yōu)惠）”，欲給樓市降降溫。而正所謂上有政策下有對(duì)策，在失去價(jià)格優(yōu)惠的強(qiáng)大助力之后，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在其他跑道發(fā)力，比如瑤瑤向一位帥氣的銷售小哥了解到，位處大南門(mén)商圈的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目就推出購(gòu)房送車(chē)位優(yōu)惠，原售價(jià)30+萬(wàn)左右的車(chē)位能夠減免10萬(wàn)，不可謂不誘人。
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而面對(duì)迷亂眼的眾多樓盤(pán)，購(gòu)房者也更加具備了討價(jià)還價(jià)的優(yōu)勢(shì)，能從如車(chē)位等物業(yè)費(fèi)用方面爭(zhēng)取屬于自己的權(quán)益，不管是自用、租賃還是未來(lái)在需要的時(shí)候出手，都不失為兩全其美的好事。
總而言之，隨著私家車(chē)成為千家萬(wàn)戶的標(biāo)配，近年交通管制逐漸細(xì)致，車(chē)位已然成為了新剛需，買(mǎi)了車(chē)卻沒(méi)地方停，這是困局也是機(jī)會(huì)！
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